Myseľ komory 2006-10-28 16:14:09

Výstavby a rekonštrukcie.

Myseľ komora

2006-10-28 16:14:09

Dobrý kancelárií na trhu sú dnes veľmi chýbajú. A dokonca vyhrala v dobrej lokalite, nájomca je nútený vytiahnuť Internet a robiť vetranie. Falošné boom Corporation "DEK" (ďalekého východu energetická spoločnosť pred niekoľkými rokmi otvoril v Moskve malé pobočky. Ísť ďaleko, cesty v okrese je dostatočné, a kým sa dostanete do kancelárie, mať čas, aby ľutovať, že on sa dohodli na tento výlet. Ale je potrebné zistiť, ako je únava okamžite zabudnuté: komfortné izby s šikovne umiestnené stĺpcov namiesto steny, veľké Okná, priestor pre oddych, príjemný personál, ktorí sa cítia pohodlne a preto práca s radosťou. Ráno a večer Shuttle bus beží medzi úradom a na najbližšiu stanicu metra. Dnes len zriedka premýšľať o tom, čo úlohu v spoločnosti zohráva kancelárskych priestorov a štruktúra jeho priestor. Jedna vec je jasná: výmena pomposity z pozlátko a "éra primitívne akumuláciu" prísť príslušný ergonomické riešenia, dobré technické vybavenie úradu. Spoločnosť si uvedomil, že úrad je jedným z ich dlhodobého hmotného majetku, a začali investovať do úradu majetku. Na prvý pohľad sa zdá, že kancelárske priestory trh zažíva rovnaké boom, ako Moskva trhu s bývaním. Webové stránky realitných kancelárií na Internete sú plné ponúka kancelárske a obchodné priestory. Novopostavený biznis centrách, intríg tajomné mená (napr. "cherry tower"), a v uliciach sa stal viac a viac miest pridelených pre výstavbu kancelárií. Predložené výskum vykonaný spoločnosť "Vyzýva medzinárodné", v roku 2003 stavebný trh kancelárskych priestorov, aktívne vytvárať a dopytu naďalej rásť. Medzi najdôležitejšie úrad projekty triedy "a", môžete zvoliť "Veža" v Čl. M. Paveletskaya (693 33 štvorcových metrov kancelárskych priestorov), "Alfa-Arbat-Center I" (triedy "A" -30 000 sq. m), Novinskiy b-R, 31 (36 kV. m), Amber Plaza (12 kW. m), "Romanovo II" (12 837 metrov štvorcových), Boulevard Ring Office Building (5698 štvorcových metrov). Najzaujímavejšie objektoch triedy "b", - "CMT" (32 kW. M), "Krasnojarsk" (14 675 metrov štvorcových. M) a dom na ulici Vavilova, 24 (kW. m). Vo Všeobecnosti už postavený približne 220-tisíc štvorcových m kancelárske priestory triedy "a" a "b", ďalší 300 tisíc štvorcových m je plánované byť zavedený do konca roka. V porovnaní s bytmi je zanedbateľné: tento rok tam boli postavené viac ako 4, 5 miliónov štvorcových. m obytný priestor. To je v ruštine: po prvé, na vybudovanie bytu a domu, a potom si o kancelárii, pretože prácu-môžete takmer kdekoľvek. Všetky významné projekty sú postavené v centre mesta, je to pochopiteľné: pozemok, je drahšie, potom stavať a prenájmu lacnejšie tu (náklady na výstavbu rovnaké všade). Medzitým, úrady triedy "a" v Centre (a tam sú postavené prevažne z triedy "A") je potrebný, nie pre všetkých. Yulia Nikulicheva, Zástupca Riaditeľa pre výskum trhu na Jones Lang La Salle: "Napriek rastúcemu počtu úradov triedy" a ", môžete predpokladať, že potrebujú nie je všetko. Napríklad, ak klienti nemajú zobrazovať priamo v kancelárii, nie nevyhnutne'uistite sa, že je v centre mesta." Medzitým, ako povedal, "FC" Maxim Zhulikov, senior špecialista z obchodného majetku realitnej kancelárie Penny Lane Nehnuteľnosti, sme od začiatku intenzívne postavený najdrahšie triedy kancelárskych priestorov -, ale teraz začal rýchlo rozvíjať triedy "b" a medzi "a" a "b" kategórie. Tieto zahŕňajú, napríklad, business center "cherry veža. V skutočnosti, tento úrad boom len zdá, pretože skutočná hospodárska súťaž medzi majiteľmi úradov, ako tam nebol. Dôvod je jednoduchý: kancelárskych priestoroch Západného úrovni je veľmi malé, a spoločnosti, ktoré potrebujú office, sa stáva viac a viac. A vo Všeobecnosti, trh kancelárskych priestorov je úplne uzavretá, najlepšie ponúka nie len príchodu na verejnosť, zástupcovia veľkých firiem zdieľať informácie medzi sebou, a ak to náhodou, alebo nie, špecificky zachytiť, office prenájom "ich". Ako na konštrukciu, a tu svoje obmedzenia. Bohaté a verejnej firmy majú vždy prednosť pri výbere kvalitné apartmány a môžu diktovať svoje podmienky v kancelárii. O domy - ice a lykových'drevené Priemer spoločnosť riešiť office otázka je komplikovanejšia. Jeho materiálne zdroje a požiadavky miernejší, luxusné sídlo : nie je potrebné. Nespočetné množstvo malých spoločností, schúlené do pivnice, prvého poschodia obytných budov a iných náhodných oblastiach. Podľa štatistických výpočtov vykonaných spoločnosťou "Hovory international, s'iacovos, že v nájomnej trhu najpopulárnejšie sú office bloky vo veľkosti od 75 do 400 štvorcových m, ale jednoducho nie je dosť. Prvý Námestník vedúci ZAO "ZISK" Vladimir Samoshin sa domnieva, že je ovocím small business vyvolať výbuch dopyt po takýchto malých kanceláriách. Všetky malé podniky potrebujú strechu nad hlavou, ale peniaze pre dobrú priestorov nie, a investori neziskové obťažovať s takýchto projektov. Podľa Vladimíra samoshina, je možné predpokladať, že malé kancelárie nikdy chcel presunúť z mesta, bližšie k trvalé bydlisko ich vlastníkov. Mimochodom, je možné, že, a obchodné centrá sú tiež začínajú byť postavený mimo Obchvatu. Tí, ktorí môžu platiť za prenájom kancelárskych priestorov, tisíce a milióny dolárov za rok, ponúkame nasledovný sortiment: nové kancelárske budovy, rekonštruovaná administratívne a výrobné komplexy a starých domov, zmodernizované a zrekonštruované. Predaj, ceny a prenájom kancelárskych priestorov môže významne líšiť v závislosti od miesta o'objektu, jeho technický stav a úžitkových vlastností (výhodné sídlo vo vzťahu k prepravných trás, dostupnosť, Parkovanie, telefónne a Internetové linky, a pod.). Klady a zápory všetko, čo v ich vlastným spôsobom. Lepšie technicky vybavené nové obchodné centrá: sú už všetky najnovších telekomunikačných digitálnych inovácie, všade tam, kde je podzemné Parkovanie. Nevýhodou týchto domoch je, že v ich konštrukcii sa používa hlavne umelých materiálov. Špeciálne love'Yu je sadrokartón, ktoré vám umožní stavať vnútorných stien v rekordnom čase, ale to je veľmi škodlivé pre zdravie'I. Vladimír Samoshin: "Sadrokartónových nie sú priedušné, takže ak izba nie je neustále vzduchu, rýchlo sa stáva mŕtve, bez negatívnych iónov potrebné pre dýchanie". Nie je ďaleko a recyklovať staré administratívne objekty, ako aj rekonštruované továrne, kde vnútorné steny sú postavené opäť z rovnakého sadrokartónu. Staré alebo rekonštruované vily most "k životnému prostrediu", ale sú oveľa ťažšie, aby som to zhrnul, moderná technika komunikácie, a zaparkované na úzkych uličkách v centre mesta prakticky nemožné. Avšak, vily sú na predaj za oveľa vyššiu cenu, než veľké kancelárske budovy alebo samostatných kancelárskych blokov v nich. Táto tendencia je charakteristická pre Európsku Miro Natcen, managing partner LLC "Kancelárske riešenia", autorizovaný SteelCase predajcu: v nasledujúcich desiatich rokov sa Rusko bude musieť uznať potrebu moderných štandardov kancelárskych priestorov organizácie, akceptované na celom svete. A nie preto, že je módne a krásna, ale preto, že tieto štandardy budú prispievať na rozvoj podnikania, efektívna organizačná štruktúra spoločnosti, integrácia moderných technológií a dosiahnuť ergonómia samostatných pracovných miest. Bohužiaľ, mnoho ruských spoločností vytvoriť kancelárie pre zastaraných noriem, so zameraním na známe kreslo štýl života, nie starostlivosť o flexibilnosť priestorového riešenia pre kancelárie. Ale postupne popredných domácich spoločností sa začínajú pozerať do budúcnosti a naučiť sa efektívne pracovať a vnímať úrad a ľudí v nich pracuje ako aktívnych zdrojov. Podľa modernej koncepcie, tok činností spoločnosti prebieha v p'päť hlavných priestorových oblastí: Vítaná (recepcia, prvé zoznámenie s firmou, jej tvár), medzi (zóna neformálne kontakty s partnermi a zákazníkmi s trvaní nie viac ako 10 minút, ktorý sa skladá z kombinácie miest, nízke alebo vysoké stoly a je vyzdobený v aktívnom farby), Konferencie / Stretnutia / Školenia (izby pre formálne stretnutia, stavebnicový nábytok prvky, ktoré umožňujú dynamicky používať pridelené miesta na vykonávať rôzne úlohy), Spájať (operatívne pracovať v tíme, výmenu nápadov a informácií - otvorené, mobilné pracovné stanice) a Tasking (práca zamestnancov, zamerané na koncentráciu, spracovanie údajov, dôležité telefónne hovory, schôdzky tet). Organizácia pracovných miest v kancelárii závisí od toho, či už online, alebo offline práce zamestnancov, ktoré je, či medzi nimi neustálej komunikácie. Ak áno, priestor k dispozícii na princípe otvorený priestor (open space). Ak nie je rozdelenie pracovných miest vysoké múry na jednotlivé práce. Krok k integrácii schopnosti jednotlivých prác a interaktívne komunikačné je Všeobecný pojem, Steelcase, a IBM na vytváranie inteligentných office pracovisku. Zamestnanci budú pracovať v jednotlivých boxov, ale ozbrojené s celým súborom komunikačných služieb. Elektronické prihlasovanie na dvere sa povedať, napríklad, "nerušiť", alebo "som pripravený komunikovať" krajiny. To je veril, že budovy, ktoré už tam stála za sto rokov, viac dôveryhodné ako nové. Výhľad z okna je Zrejmé, že výber office funkčnosť musí ovládnuť vizuálnu príťažlivosť budovy, sme často rekonštrukcii v kancelárii je dôležitejšie ako použiteľnosti. Len nedávno nájomníkov začali uvedomovať si svoje práva a potreby. Ruben Alchoujian, Riaditeľ pre prácu s firemným klientom "medzinárodné Hovory": "Napriek deficitu kancelárskych priestorov, nedávno nájomníci sú čoraz náročnejší na kvalitu kancelárie. Inžinierske služby (predovšetkým, Centrálna klimatizácia) by mal poskytnúť maximálny komfort pre zamestnancov, ale políčko musí byť taký, aby sa zabezpečilo prírodné svetlo po celej miestnosti. Námestie na horné poschodia je ľahšie a majú najlepšie prezerať vo vysokej dopyte a ponuke na vyššiu cenu. Kancelárie, konečne, musí byť navrhnuté s možnosťou flexibilného plánovania, že je, musí umožniť nájomcovi byť usporiadané ako otvorený priestor (open space)a samostatné kancelárie, a v každom požadovanú hodnotu. Nájomné môže stáť niekoľko stoviek tisíc alebo dokonca milióny dolárov ročne, a to je veľmi veľké peniaze, a akákoľvek chyba v etape analýzy a výber miesta môže mať za následok vážne straty ". Osobitnú pozornosť nájomcovi zaplatiť na počet Parkovacích miest: norma je považované za jedno Parkovacie miesto na 100 metrov štvorcových. m, i keď väčšina z nich sa ukázalo byť málo. To sa môže čoskoro stať sa jedným z najkritickejších pri výbere office. Maxim Zhulikov: "Dnes nájomníkov úradu, v obchodnom centre a je často kladené mať možnosť vybrať si medzi niekoľkými telekomunikačné spoločnosti, ktorý bude udržiavať. Vec je, že často obchodné centrá uzatvoriť zmluvu s poskytovateľom, ktorý v povinná'povinné poskytuje všetky služby, SV'ASCO všetkých nájomníkov domu. V tejto situácii, poskytovatelia služieb môžu zvýšiť ceny a diktovať svoje podmienky, a to nie je spokojný nájomníkov ". Environmentálna infraštruktúra sa tiež zvýšili, skôr sa len vzala tvar. Teraz venovať pozornosť blízkosti hotela, kde si môžete pobyt zahraničných partnerov spoločnosti, a dostupné stravovanie miesta, kde sa môžete najesť zamestnancov, a reštaurácie, kde si môžu mať obchodné rokovania. Veľkú hodnotu za zamestnancov, ktorí sú najvyššie pozície v spoločnosti, a má blízkosti stanice metra. Ale podľa Zástupca Riaditeľa pre výskum trhu na Jones Lang La Salle Júlie Nikulicheva, to, čo sa začalo, alebo stále plánovaná výstavba v blízkosti office, kým prijaté venovať pozornosť, hoci prachu, špine a hluku môže natrvalo otráviť život zamestnancov. Dobrý deň, drevo! Triumf dopytu nad ponukou nielen vedie k nízkej kvality kancelárske priestory, ale na priame straty nájomcov. Keďže výber je malé, sú nútení zmieriť so situáciou a zaplatiť všetky vady vlastníkov Harmonizovať zakaždým, keď úrad, aby vyhovovalo vašim potrebám, nájomcov utrácať veľké sumy na potrebnú infraštruktúru-telekomunikácií, digitálnych komunikačných'komunikácia, telefonovanie, systémy vetrania a klimatizácie. Presun na iné miesto, ak nájomca nie je schopný brať všetko s vami a utrpí veľké straty: dátum vypršania platnosti, napríklad, technické riešenia až 7-10 rokov, a úrad sa prenajíma iba pre 3-5 rokov. Jediný spôsob, ako z tejto situácie - Všeobecný sprísnenie požiadaviek na stavby na časť z väčšieho počtu klientov. Možno by to pomohlo vytvorenie Združenia nájomníkov, ktorí budú obhajovať ich práva na trhu. O to viac a častejšie veľké nájomcovia kancelárskych priestorov, ktoré sú unavení z bojov s majiteľmi. Klient nemusí platiť nedostatky predávajúcemu. Úlohou Združenia nájomníkov je možné odhaliť skutočné požiadavky pre kancelárie, "nafúknuté", ktoré boli podporené stavebné spoločnosti a ktoré nezodpovedajú skutočným potrebám klientov. Napríklad, pompézne dokončiť kancelárie s mramorom a vzácnych drevín v skutočnosti k ničomu, ale umožní vám na predaj kancelárie na drahšie cenu. Koho a kde by sme sa mali stretnúť častejšie na Západe sme prijali nielen bežnú kancelársku budovu. To je z Európy a USA k nám prišla myšlienka nového strategického konceptu vnútornej štruktúry spoločnosti tam v 70-tych rokoch z najpopulárnejších riešenie bolo kancelárie v zrekonštruovanej továrne a priemyselné oblasti. Priemyselný dizajn má stať módne, keď spoločnosť začala držať v mestách. Po prvé, to vám umožní robiť takmer všetky vnútorné zmeny, a veľmi často sa všetky vnútorné steny sú zničené, sú vyrobené zo skla alebo dosiahnutie výšky len pol človeka. To umožňuje o'zjednotiť všetkých zamestnancov v rovnakej miestnosti (v skutočnosti to vyzerá ako obrovské oblasti, rozdelený na "sagong") a na uľahčenie obchodnej komunikácii. Doslovný otvorenosť a transparentnosť ilustráciu demokracie a nedostatok zbytočné bar' " v podnikovej kultúry. Mať na pamäti, že v snahe vyriešiť problémy všetkých zamestnancov, sa môžu obrátiť priamo na šéf žiadne hodnotenie. Po druhé, továrenské budovy je možnosť dostať veľmi veľkú plochu, tak potrebné pre veľké spoločnosti. Po tretie, je to vždy veľké okno, takže, veľa svetla a zvýšenie energetickej efektívnosti. Ako často sa stane, ak nás na dopyt na priemyselné budovy prišiel relatívne nedávno. Avšak, skutočnosť, že Západ sa stal normou, Moskovčania sú vnímané s ťažkosťami. Tak, postavený Nemcami, pred tromi rokmi spoločnosť "SUAL" je moderná budova zo skla a betónu. Každá kancelária má jeden presklený s výhľadom na Všeobecné klenutý hala s priehľadné Výťah. Nespornou výhodou tejto prístup má stať významné úspory energie je vzhľadom na veľké Okná a dostatkom prirodzeného svetla a otvoriť demokratický priestor a moderný hi-tech obraz spoločnosti. Avšak, na zadnej strane mince bolo, ako s'ukázalo sa, že zamestnanci za sklenenými stenami sa cítil ako "ryby v akváriu": nie sú pohodlné, boli vždy viditeľné a nemôžu uvoľniť, chcú čokoľvek, aby sa izolujú alebo držať s týmito sklenené priečky. Zdá sa, že tradičné ruské kancelária s chodbou systému a malé kancelárie bližšie a dearer na náš človek. Ale ak požiadavky na umiestnenie, organizácia svoje miesto a okolitej krajiny boli jasne definované vopred, šance na úspešné riešenie office rásť. Ako povedal, "FC" Ekaterina epihin s personálom Oddelenia CJSC "Renova", pri pohľade na nové úrad pre spoločnosť predpokladá sa, že tradičné ruské office nie je vhodný pre moderné vyvíja. Priestor by nemal zasahovať, a presadzovať robiť správne rozhodnutia a komunikačných procesov, a čo môže byť oznámenie, ak všetci zamestnanci sú sedí v jednotlivých dvere? Správne zvolené miesto pomôže vyriešiť zložité vnútorné problémy na výber správnych zamestnancov, k optimalizácii obchodných procesov a dokonca aj personálne (napríklad, ak chcete odstrániť vnútorné tajomníci, a ponechať len niekoľko externých). Keď vyriešený, aké základné pracovné procesy sa vyskytujú v spoločnosti, niekto, s kým je potrebné často stretnúť, môžeme urobiť záver, aký typ a akej oblasti sa potrebujete najprv. Získať štruktúra spoločnosti, pod ktorým je potrebné sa pozrieť na office. Dovtedy nie, môžete si kúpiť, alebo na dizajn výrobku, kvalitu a sama seba, nie je vhodný k tejto spoločnosti v dôsledku charakteru svojej práci. Spoločnosť "RENOVA" na konci, šťastia, a jeho budovy našla. To bolo v bývalej továrne "Red rose". Mimochodom, ešte pred požiadavky na úrad boli vyrobené, táto stavba sa považuje za a odmietol. A až neskôr, "RENOVA" uvedomil si, že to by mohlo byť vhodné: budova môže byť vyrobená a otvoriť rozdelený priestor a zasadačky pre prezentácie a požadovaný počet miestností na schôdze a súkromné priestory pre inštitúcie vyššieho manažmentu. Myseľ je dobré, ale "smart" dom lepšie, Ale čo office a všade tam, kde môže byť, dnes, jedna vec je jasná: je stále viac a viac "inteligentné". Telekomunikačné optické káble entangle budovy od základov až po antény na strechách, riadiace systémy nielen počítačovú sieť, ale klíma je stále viac a už zaujímajú samostatná izba. Spoločnosti začali súťažiť, ktorého dom "múdrejší". Pojem "duševné budova" zahŕňa interakciu všetkých systémoch na podporu života, vybavenia, riadenie, ochranu a prenos informácií. Jeho aplikácia poskytuje všetky nevyhnutné podmienky pre činnosť spoločnosti, vysokú úroveň bezpečnosti, účinnosti a nákladovo efektívnu prevádzku budov a zariadení, komfort a pohodlie pre používateľa. V roku 2002, JUKOS presunutý na "inteligentné" office. Povedal, že spoločnosť je unavená z nájomného alebo iné priestory, ktoré boli pôvodne určené na iné účely. Dnes, "intelektuálny" vyplnenie nové kancelárske náklady približne 10 miliónov dolárov. V budove odhaduje na 400 km káblových sietí a integrovaných všetky systémy života-podpora, bezpečnosť, všetky inžinierske a dokonca ovládať úroveň kondenzátu v izbách, a to všetko môže byť riadené z jedného riadiaceho centra. Najmä v kancelárii "Jukos" poskytuje vytvorenie zóny radiačnej kontroly návštevníkov, systém automaticky presunúť výťahy na podlahe evakuáciu v prípade požiaru. Všetky technologické rozhodnutia úradu sú realizované prostredníctvom spoločnosti "SIBIN-TECH technológiou-based Enterprise Budov Integrátor Honeywell. Podľa vývojárov, čiastočne podobné technológie sa používajú v kanceláriách Gazprom a Sberbank. Ale všetko je ružové? Vladimír Samoshin: "Dnes dopytu na trhu čoraz viac inteligentné kancelárie. Je to naozaj potrebné a podniky dnes nemôže urobiť bez toho, aby to? Zvedavý, či sme sa o tom, čo bude technologických krivky? Môžeme povedať, že všetky zariadenia potrebné v obchodných procesov, ale zdravý v doslovnom zmysle atmosféry nie menej, než je potrebné, najmä ak sa chceme cítiť dobre v práci. Technika umožňuje vzduchu "mŕtvy". Zdá sa, že je zlý zdravotný stav a chronická únava". Anastasia Alekseeva Typy úradov Triedy "A" je nová budova, postavená na individuálny projekt z dobre známeho zahraničná stavebná spoločnosť,. Má hodiny ochrany, moderného systému, vetranie a klimatizácia, odborné riadenie budovy, podzemné garáže a povrch bezpečné Parkovanie. Dekorácie interiéru prvok je vyrobený z vysoko-kvalitné stavebné materiály (mramorovej sály, exkluzívne dokončovacie z úradov), je najviac moderného života-podporný systém, systém nepretržitého napájania-UPS, výťahov Otis, schindler s, Kužeľ. Trieda "B" - novo vybudované alebo zrekonštruované budovy s modernými inžinierske systémy (Centrálne vetranie a klimatizácia, fire-fighting, alarm a t. d. ), s strážené zem Parkovanie a niekedy podzemné Parkovisko. Veľmi často všetky rozdiel medzi tried "a" a "b" sa scvrkáva na rozdiely v nákladoch na vnútorné predložiť: namiesto mramoru a žuly hale budovy b-trieda bude keramická dlažba. Do "B"-trieda a rekonštruované kancelárske budovy, továrne a vily. Je to oveľa menej nákladný spôsob, ako pripraviť priestory na prenájom ako budova s pivnicou, a nájomné, a môžu byť veľmi výnosné, tak počet projektov na rekonštrukciu bývalých priemyselných oblastí, v centre mesta zvýšila.

ZDROJ: Vzorec kariéra

Zdroj: http://stroymart. com. ua